얼마 전 신규 상장한 코람코더원리츠를 분석해보겠습니다.
기업 개요
삼성증권에서 제공하는 기업 정보입니다.
현재 주가는 약세장과 금리인상 우려로 공모가와 비슷한 5170원입니다.
(글 작성 시간 22년 7월 26일 기준)
코람코더원리츠는 서울 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 하나금융투자 빌딩을 1개 소유하고 있습니다.
'더 원'이라는 이름답게 하나밖에 소유하고 있지 않습니다....(하하)
회사에서 제공하는 기업 개요입니다. (IR 공시자료)
공실률은 1%로써 안정적으로 운영되고 있습니다.
주요 임차인은 하나금융투자, 3M, 인텔입니다.
교통의 요지인 여의도에서도 좋은 위치에 있는 오피스 건물입니다.
조달금리
현재 주식시장에서 가장 걱정하는 것이 금리 인상으로 인한 유동성 감소와 고금리로 인한 배당주들의 매력도 감소겠죠?
코럼코더원리츠의 금리를 살펴보겠습니다.
만기는 25년에 연 2.55%의 고정금리입니다.
앞으로 3년간 금리인상에서 자유로울 것 같습니다.
또한 기본 임차인 임대료 및 관리비가 매해 2~3%씩 상향하도록 임대차 계약이 체결되어 있어 이자비용 상승에도 방어할 수 있습니다.
투자자 현황
장기 투자 성향의 주주구성을 했다고 기술되어 있습니다.
공모 당시에도 기관투자자의 수요가 엄청나게 몰렸던 종목인데, 의무 확약 가중치도 부여하여 주가가 안정적으로 유지할 수 있도록 한 모습입니다.
상장 후 주가 현황은 꾸준히 우상향 하다가 최근 좋지 않은 시장 상황으로 인하여 다시 5100원대로 진입하였습니다.
저는 저가매수 구간이라고 보고 있고, 현재 50주를 보유하고 있네요.
앞으로 조금씩 더 모아갈 예정입니다.
국내 민간 리츠 1위 운용사 코람코자산신탁에서 운용하고 코람코자산신탁은 60% 정도 오피스 리츠를 운용하고 있어, 오피스 리츠 부문에서는 상당한 전문성을 가지고 있을 것으로 생각됩니다.
연 6%대의 높은 배당률 또한 고무적이고, 분기배당을 실시한다는 점에서도 굉장히 매력적으로 다가옵니다.
운용 전략
배당 계획을 살펴보겠습니다.
연간 6.2%(공모가 기준)의 배당률을 제공합니다. 현재 주가가 공모가 근처이니 상당히 높은 배당금을 지급합니다.
배당 지급월은 2, 5, 8, 11월이고, 한 달 전 매수하여 주주명부에 기록되어 있어야지만 배당이 지급됩니다. (배당락일)
국내 리츠가 많이 상장하였지만 아직까지 분기배당 리츠는 SK리츠밖에 없는데요. SK리츠와 배당 지급일이 겹치지 않아서 코람코더원리츠와 SK리츠를 매수하시면 제한적으로 월배당에 가깝게 배당 구성이 가능합니다.
덕분에 저는 어머니의 노후 생활자금 마련의 목적으로 함께 매수하자고 권유하였습니다.
국내 주식으로 이정도 포트폴리오가 가능하다니... 새삼 한국 증시도 긍정적으로 많이 바뀌고 있는 것 같습니다.
아직까지 월배당 리츠가 나오지 않은 것은 국내 상법상 아직 가능하지 않고, 매번 주주 총회를 열어 안건을 통과시켜야 하기 때문에 현실적으로 어렵다고 합니다.
한국리츠협회도 지난 25일 열린 제도개선자문위원회 발족식에서 월배당 리츠 출시를 위해 리츠의 배당 결정을 주주총회가 아닌 이사회 결의만으로도 가능하게 해야 한다는 제도개선안을 제시한 상태입니다.
다음은 임대차 현황 및 관리입니다.
임대율 약 99%로 매우 안정적임을 알 수 있고, 계약 만료는 3M이 23.04.30일로 가장 빨리 만료가 됩니다.
그러나 건물을 지을 당시부터 임대를 유지한 3M이기에 조심스럽게 재계약(?)을 하지 않을까 추측해봅니다.
회사에서도 실제로 3M의 향후 재계약 가능성이 높다는 것을 암시하고 있습니다.
하나금융그룹의 임차 비율이 60%가 넘는데, 이는 안정적임과 동시에 임차인이 빠져나갔을 시 큰 리스크가 될 수 있습니다
그러나 하나금융그룹 계열사의 시너지를 위한 주요 권역별 거점 오피스를 운영하고 있다 보니 계열사 전체가 빠져나갈 확률은 낮다고 봐야겠습니다.
코람코더원리츠는 ESG도 신경을 쓰고 있는데요. LEED 인증을 받게 되면 운용비 절감 및 경쟁력 강화가 되어 경제적 효익이 실현된다고 되어있습니다.
그리고 2022년 4월 29일 공시에 LEED 획득을 취득했다고 공시했습니다.
주주에게 약속한 바대로 운용해주는 코람코더원리츠입니다. :)
그렇다면 LEED 인증의 장점이 궁금하시죠?
화장실 물 사용량 절감 (연간 약 8% 절감), 전기 및 가스에너지 절감(2019년 대비 사용량 약 7.8% 절감, 총 요금 약 4% 절감)과 같은 효과가 예상됩니다.
저렇게 큰 빌딩에서 이 정도의 에너지 절약은 경제적 측면에서도, 환경적 측면에서도 아주 긍정적입니다.
성장성 확대 방안
신규 상장 종목이다 보니 성장성 또한 놓쳐서는 안 되겠습니다.
현재 권역별 주요 오피스를 검토하고 있는 모습입니다. 수도권 위주의 양질의 오피스를 검토하고 있어서 앞으로의 성장성 또한 기대가 됩니다.
단, 해당 과정에서 유상 증자가 발생할 수 있으므로 고려하셔야겠습니다.
다음은 삼성증권 리포트의 내용 중 일부 발췌입니다.
소유하고있는 하나금투빌딩의 용적률이 500%밖에 되지 않아서 300%만큼의 여분이 남아있으므로, 재건축 시의 성장성을 이야기하고 있습니다.
임차인 구성도 참고해보시면 좋을 것 같습니다.
국내 리츠 시장의 장점
1. 저변동성
22년 3월 기준까지 보셔도 코스피 지수의 하락 대비 리츠 지수는 방어를 아주 잘하고 있습니다.
저변동성이 큰 장점이 되는 순간입니다. 리츠가 저변동성이라 주가가 오르지 않는다고 생각하시는 분들이 많습니다만, 배당 재투자를 감안하면 미국 S&P500도 이기는 모습을 보여주는 것이 리츠입니다.
저변동성은 심리적으로 안정감을 주어 주식 시장에서 버틸 수 있는 힘을 제공합니다.
2. 높은 배당수익률
해외 리츠들의 평균 수익률이 3%대인 것을 감안하면 국내 리츠들은 아주 높은 배당 수익률을 제공합니다.
최근 주가 하락으로 배당 수익률은 더욱 높아졌으니 "저가 매수" 한 번 고려해보시는 것은 어떠신가요?
3. 우량 임차인의 마스터리스 혹인 트리플 넷 리스 임차로 꾸준한 임대료 수취
국내 리츠는 마스터리스 혹은 트리플넷 리스 임차를 주로 구성하고 있습니다.
트리플넷 리스는 임차인이 임대료 및 재산세, 보험료, 수리 유지비 등을 전부 부담하는 계약을 말합니다.
이런 계약의 형태는 당연히 임대해주는 리츠에게 유리한 계약 구조입니다.
4. CPI(소비자물가지수) 연동으로 임대료 상승 및 인플레이션 전가 가능
리츠는 기본적으로 인플레이션에 강한 섹터입니다. 물가가 오르면 임대료를 상승시키면 되는 노릇이죠.
대부분 해마다 CPI(소비자물가지수)를 연동하여 임대료를 상승시키고 있습니다.
국내 리츠 시장의 단점
리스크도 한 번 살펴보겠습니다.
1. 해외 주식에 비해 작은 시장 규모
아직 국내 리츠 시장은 첫걸음마를 뗀 상태라고 볼 수 있습니다. 해외에 비하여 시장 규모가 작아 시가 총액 자체가 크지 않은 모습을 보여주고, '꾸준한 배당 성장이 가능할까?'에 대해서 의구심이 들 수 있습니다.
2. 유상 증자
리츠는 유상 증자가 장점이자 단점이라고 볼 수 있습니다. 유상 증자를 통하여 자본금을 조달하여 만기가 도래한 차입금을 상환하거나, 새로운 자산을 매입하는 곳에 사용합니다.
이를 통해 신주인수권을 통한 저렴한 추가 매수가 가능하다는 장점이 있습니다만, 단기적으로 주가가 하락하고 유동 주식수의 증가로 장기적인 주가 상승에 제동이 걸릴 수 있겠습니다.
지난번 포스팅인 리얼티 인컴(O)의 매도 이유 중 하나에 속하기도 합니다.
2022.07.20 - [매매 일지] - 리얼티 인컴 전량 매도 이유. (익절)
리얼티 인컴 전량 매도 이유. (익절)
안녕하세요. 제가 매우매우 좋아하던 리얼티인컴을 보유 8개월차에 매도하였습니다. 그 이유를 포스팅 해보려고 합니다. 먼저, 제 리얼티 인컴의 포스팅을 보시면 장점이 굉장히 많은 종목인 것
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총평
최근 국내 리츠 시장이 빠른 속도로 성장하고 있고, 많은 주목을 받고 있습니다. 21년 기준 27% 성장했다고 합니다.
리츠는 기본적으로 부동산 자산에 투자함으로써 인플레이션에 강하게 헤지가 가능하고, 높은 배당금으로 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있습니다.
그리고 한 주당 가격도 저렴해서 커피 한 잔 값으로 건물 주가 되는 기분을 느낄 수 있습니다.
조금이라도 경제적 자유에 빠르게 다가가고 싶다면 이런 생산 자산을 많이 보유하는 것이 중요하다는 생각입니다. ^^
이상 포스팅 마치겠습니다.
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