안녕하세요.
커피 한 잔 값으로 건물 주 되기 시리즈 3탄으로 KB스타리츠에 대한 분석을 준비했습니다.
알다시피 KB그룹은 우리에게 친숙한 그룹이죠? 저도 주 거래은행이 KB금융인데요.
금융업 하면 떠오르는 대표 그룹인 만큼 리츠의 운용도 잘해주리라고 기대해봅니다.
KB스타리츠는 2022년 10월 6일 신규 상장한 종목입니다.
현재 매크로 시장이 좋지 않아 공모 후 공모가 아래를 밑돌고 있습니다.
아무래도 최근 논란이 되었던 레고랜드 사태로 인하여 부동산 시장의 우려가 커짐에 따라 많은 국내 리츠들의 주가가 하락을 맞이했고, KB스타리츠 또한 피해 갈 수 없었던 것으로 보입니다.
투자자들의 수급 동향인데 기관은 보호예수 물량이 걸려있어 변동이 거의 없고, 최근 매크로 상황에 따라 개인과 외국인들의 매도가 많은 것을 확인할 수 있습니다.
과연 KB스타리츠, 투자해도 괜찮은 것일까?
해당 자료는 KB스타리츠 IR 공시 자료를 바탕으로 작성되었습니다.
첫 페이지 내용이 가장 중요하겠죠?
KB스타리츠는 벨기에 갤럭시 타워와 영국 삼성 유럽 HQ라는 건물을 소유하고 있습니다.
주목할 점은 공실률이 0%라는 점이네요.
제가 포스팅했던 리츠들과 다른 리츠들도 공실률 0%는 거의 보지 못했거든요.
그리고 국내 리츠들의 주가가 하락하여 배당 수익률이 상대적으로 많이 상승하긴 했지만, KB스타리츠의 배당 수익률도 약 8%정도로 상당히 높은 것을 알 수 있습니다.
리츠 개요를 보시면 자세히 파악이 가능합니다.
무엇보다 해외 자산을 소유하고 있다는 점도 저에게는 매력적으로 다가오네요.
조금 더 살펴보겠습니다.
자금소요 내역입니다. 자료를 참고하시면 되겠습니다.
KB스타리츠의 보유 자산
해당 건물은 A, B, C동으로 나누어져 있어 자산 매각 시 분리해서 매각할 수 있다는 장점도 있습니다.
벨기에 정부에서 세무 관련된 정보 데이터 센터로 활용하고 있어 이론적으로 보면 데이터 센터를 이전하는 것은 매우 어려운 일이므로 임대 계약이 만료되더라도 재계약이 될 가능성을 높게 본다고 합니다.
해당 건물은 유럽 삼성전자 영국 법인이 100% 사용을 하고 있습니다.
트리플 넷 리스 구조로 모든 비용을 임차인이 부담하는 조건입니다.
임대차 주요 조건을 보시면 임대료 인상 조건이 있습니다.
임대료 인상 조건이 벨기에 갤럭시 타워의 경우 우리에게는 조금 낯선 벨기에 Health Index 상승률 연동이라고 되어있는데요. 이는 벨기에의 물가상승 지수라고 보셔도 무방할 것 같습니다.
영국 HQ건물의 경우는 5년마다 지수 상승률에 따른 누적 상승인데요. 말 그대로 누적되었다가 5년마다 상승 갱신이 된다는 것입니다. 다만 최대 4%로 상승률이 제한되어 있습니다.
가장 우려스러운 금리인상 시기, KB스타리츠는 괜찮을까?
KB스타리츠는 금리인상기에 크게 지장을 받지는 않을 것으로 보이는데요.
갤럭시 타워의 대출 조건은 3년 만기에 1년 단위 최대 2회 연장이 가능합니다.
연장 조건은 이자의 연체가 없고, 연 1.2%+유리보의 금액에서 유리보의 헷지를 잘 지켜주기만 하면 되는 조건입니다.
영국 삼성전자 HQ는 5년 동안 고정 금리로 되어있고, 향후 매각 예정이므로 금리 인상에는 전혀 연관이 없습니다.
금리 민감도 자료도 포함되어 있습니다.
금리가 오르더라도 벨기에 헬스케어 지수도 같이 오르기 때문에 배당 수익률이 감소되거나 하는 일은 거의 없을 것이라고 KB스타리츠는 이야기합니다.
23년 임대료 인상률 대략 2.11% 예상을 했습니다. (상당히 보수적으로 잡은 수치라고 합니다.)
최근 9월 말 기준 건강지수를 반영하면 8% 정도 반영했네요.
배당일은 1월 7월 결산으로 반기배당입니다.
SK리츠와 코람코더원리츠 같은 분기배당 리츠들이 나오고 있는데 반기 배당인점은 다소 아쉽습니다.
평균 배당 수익률은 8.18% 정도 될 것으로 예상하고 있습니다.
벨기에 자산 같은 경우에는 3년 환 헷지 계약이 되어있고, 삼성 유럽 HQ는 2년 뒤 매각 예정이므로 크게 신경 쓸 필요 없을 것 같습니다.
(환율의 변동성이 너무 크게 움직이므로 비정상적인 상황으로 인식하고 지켜보고 있다고 합니다.)
매각 시점에서 자산가치의 하락은 크게 일어나지 않을 것으로 예상합니다.
KB스타리츠는 투자심의위원회를 구성하여 자산 편입 시 주주들의 의견을 적극 수용하여 진행하도록 운용합니다.
주주환원이 부족한 한국에서 주주들과의 적극적으로 소통하고자 하는 모습은 아주 긍정적으로 보입니다.
그리고 매월 재무성과보고서를 업로드하여 주주들이 볼 수 있도록 공시하고, 분기마다 운용보고서를 제공하는데 실질적으로 일반인들이 이해하기 쉽도록 직관적으로 작성하려고 노력하겠다고 합니다.
지속적인 모니터링으로 FTSE Nareit 인덱스 지수 편입을 도모하고 있는 KB스타리츠입니다.
약 1년 후쯤 편입을 예상한다고 합니다.
총평
리츠는 기본적으로 유형자산에 투자함으로써 인플레이션이 일어남에 따라 소유한 자산의 가치가 상승하는 경향이 있고, 또한 임대료 상승으로 효과적으로 인플레이션에 대응할 수 있다는 장점이 있는 투자처입니다.
장기적으로 주식을 소유하고자 하시는 분들이라면 리츠 투자가 좋은 성과를 내었다는 건 해외 리츠 투자의 사례를 보시면 알 수 있습니다.
미국 리츠의 경우 10년 투자 수익률이 SPY(S&P500지수)를 상회합니다.
국내 리츠시장이 역사가 짧아 아직까지 검증이 다 되진 않지만, KB스타리츠 같은 경우 우량한 자산과 인플레이션 헷지 능력, 그리고 금리인상 리스크도 거의 없는 종목으로써 한 번 소량씩 모아가 보는 것도 좋을 것 같다는 생각입니다.
포스팅을 하면서 아주 긍정적으로 보게 되었고, 지속적으로 관심을 가지며 지켜보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
https://www.youtube.com/watch?v=-KlUyCksj64&t=7020s
국내 리츠에 관심 있으신 분들은 한 번 시청해보시면 좋을 것 같습니다.
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