안녕하세요.
오늘 포스팅은 국내 1위 리츠이자 최초의 분기배당을 실시한 SK리츠에 대해서 면밀히 분석해보도록 하겠습니다.
먼저 리츠(Real Estate Investment Trust)란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구 주식회사입니다.
즉, 주주들의 자금을 모아 대형 부동산 자산들을 편입하고 거기서 나오는 수익의 90%를 다시 배당의 형태로 지급하게 됩니다.
리츠는 이렇게 주주들에게 수익을 환원하기로 약속이 되어있고, 이로인해 법인세를 감면받게 됩니다.
기업 개요
먼저 국내 우량 대기업인 SK를 스폰서로 두고있는 리츠로써 국내 최초 분기배당으로2021년 9월에 출시되었습니다.
현재 보유 자산은 SK 그룹 통합 사옥인 '서린빌딩'과 SK하이닉스 사옥 'SK U-타워' 및 SK에너지 '주유소 116개'로 구성되어 있습니다.
그리고 국내 최고 신용등급인(AA-)를 획득하였기 때문에 저렴한 금리로 자금을 조달할 수 있습니다.
금리 인상의 기조가 이어지는 현재 경제 상황에서는 아주 좋은 환경을 가지고 있다고 볼 수 있겠습니다.
운용 자산이 118개로 매우 우량합니다.
SK그룹의 100% 장기임차로 공실의 걱정이 없고, 트리플 넷 리스 계약 방식으로 임차인이 모든 비용을 부담하는 좋은 계약입니다. 참고로, 해외에서도 트리플 넷 리스 계약의 리츠들은 많지 않습니다.
매년 CPI(소비자물가지수)를 고려한 임대료 상승이 이어지는 계약 구조입니다.
SK리츠의 매력1. 분기배당
SK리츠는 국내 최초 분기배당 정책을 시행하였으며, 월배당으로의 전환 또한 추진하고 있습니다.
다만, 한국의 배당 정책 구조상 월배당이 어려운 구조이기에 한국리츠협회에서도 제도 개선을 요구한 상태입니다.
장기적으로 보유한다면 언젠가 월배당으로의 전환이 될 수도 있겠네요. :)
제 2의 월급을 원하시는 분들이 많아지는 요즘에 아주 매력적인 리츠로 다가올 수 있으리라 생각됩니다.
배당 기준일은 3, 6, 9, 12월이며, 지급일은 4, 7, 10, 11월 입니다.
SK리츠의 매력2. 우량한 대기업 스폰서
롯데리츠를 포함하여 한국 리츠시장이 커지면서 대기업 스폰서 리츠들이 탄생하고 있는데요.
SK리츠 또한 국내 초우량기업인 SK 기업을 스폰서로 두고 있어 굉장히 든든한 구조를 가지게 되었습니다.
잠시 SK기업 구조와 규모를 살펴보겠습니다.
SK증권, 하이닉스, 에너지 등 다양한 사업구조와 높은 신용도 등 초우량 기업임을 알 수 있습니다.
SK리츠의 매력3. 성장성
SK리츠는 상장 이후 꾸준히 성장하는 모습을 보여주었습니다. 공모청약부터 인기가 많았던 리츠이고 위에 차트를 보시면 시장 상황이 안좋아지기전 주가는 7천원까지 우상향 하였습니다.
성장히스토리를 간략히 보시면 확실히 22년3월 최고 신용등급을 획득한 이후로 우량한 자금조달력과 성공적인 유상증자를 통하여 SK U-타워 편입에 성공하였습니다.
유상증자 경쟁률도 상당히 높아서 자산 편입이 쉽게 진행되었습니다.
확실히 인지도가 높은 리츠이다보니 좋지 않은 증시 분위기에도 많은 분들께서 참여해주신 것 같습니다.
리츠에게 있어서 유상증자는 필수 불가결한 요소이기에 주식의 숫자가 늘어 주가 상승 원동력이 약해진다는 단점은 있지만 기존 주주들께서 저렴한 가격에 SK리츠를 확보할 수 있기에 배당수익률이 극대화 된다는 장점도 분명히 존재합니다.
현 시점에선 좋지못한 시장 분위기로 인해 주가가 하락한 모습이지만 저는 이렇게 꾸준히 성장해준다면 가격에 충분히 반영이 될 수 있다고 생각합니다.
그리고 리츠의 장점이 가격이 하락하면 배당수익률이 높아지면서 더욱 매력적으로 보인다는 것이죠.
SK리츠의 매력4. 우량한 자산
SK리츠가 보유한 자산 현황을 보겠습니다.
위의 기업 개요에도 잠시 등장했지만, SK서린빌딩과 새로 편입된 SK-U타워 및 전국 SK에너지 주유소 116개입니다.
SK에너지 주유소의 대부분은 수도권 지역에 분포하고 있어 유동인구가 많고 안정적인 매출이 나오는 주유소들을 소유하고 있습니다.
하나씩 살펴보겠습니다.
1. SK서린 빌딩
자산현황을 보시면 매입가는 1조 30억원이고, 2022년 6월 30일 기준 부동산 가치주정 금액은 1조 778억원으로 상승하였습니다.
임차인은 SK주식회사이며 임대차 기간은 5년, 임대료는 연간 약 392억원입니다.
임대료 인상률은 직전연도 서울지역 CPI(소비자물가지수) 인상률과 연동하여 인상됩니다.
운영비 부담은 트리플 넷 리스 구조입니다.
2. SK U-타워
경기도 성남시 분당에 있는 U타워는 책임 임차인이 SK하이닉스입니다.
매입가는 5,072억원에 (2022년 6월 30일 기준) 매입하였습니다.
임대차 기간은 5년이며, 임대료는 연간 약 208억원.
임대료 인상률은 역시 CPI와 연동하여 인상됩니다.
운영비 부담은 마찬가지로 트리플넷 리스 구조입니다.
투자자 입장에서는 아주 만족스러운 계약 구조와 장기 임대차 계약으로 리스크가 적어보입니다.
3. SK에너지 주유소
지역분포를 보시면 서울 16개, 인천 10개, 경기 30개, 지방광역시 28개, 기타32개로 대부분 수도권 지역에 많이 몰려있습니다.
책임임차인은 SK에너지 주식회사이고, 매입가는 7,664억원 (2021년 7월7일, 2021년 11월 25일)입니다.
부동산 가치추정은 8,357억원 (2022년 6월 30일)입니다.
임대차 기간은 10년이며 임대료는 연 322억원입니다.
임대료 인상률은 1~5년은 임대료 고정
6년 이상은 CPI 연동 인상입니다.
역시 운영비는 트리플 넷 리스 구조입니다.
SK리츠의 리스크
회사에서 발표한 자료로 리스크에 대해 분석해보겠습니다.
회사에서 발표한 공시 자료에 따르면 3가지로 리스크 관리에 대비하고 있는 것을 알 수 있습니다.
대리인 및 이해상충 리스크는 이해상충방지위원회의 심의 및 의결을 통해 방지하고자 노력하고 있고, 수익구조 및 운용비용 리스크는 장기임차 계약을 통하여 공실 리스크를 줄이고 트리플 넷 리스 계약 구조로 운용 비용을 최소화 했습니다.
경기변동 리스크는 주기적인 모니터링을 통하여 재무리스크를 점검하고 있다고 합니다. 그리고 대기업 스폰서를 둔 만큼 높은 신용도로 인한 우월한 자금조달 능력은 리스크를 헷지하는 큰 힘이 될 것입니다.
한 달에 10만 원 정도 받으려면 얼마나 투자해야 할까?
현재 배당금은 SK리츠는 주당 70원 정도 지급되고 있습니다.
매달 10만 원 정도 받으려면 1년에 120만 원을 실수령하면 되는데, 배당금에는 배당소득세 15.4%가 원천징수 되므로 이것을 고려하면 토대로 대략 계산해보면
포스팅을 작성하는 5800원 기준 약 3000만원~3500만원 정도가 있으면 되고, 약 5700~800주 정도 보유하고 있다면 월마다 10만원 정도의 배당금을 수령할 수 있겠습니다.
배당금을 생활비로 사용하고자 하신다면 자유입출금계좌를 이용하시면 되고, 만약 배당금을 재투자 하셔서 장기보유 하실 생각이시라면 절세 혜택과 배당소득세가 감면이 되는 ISA계좌를 이용하여 모아가시는 것도 좋을 것 같습니다.
저는 ISA계좌에 소액으로 조금씩 모아가고 있습니다.
주의하실 점은 ISA계좌는 자유입출금이 제한되어 있기에 반드시 여유자금으로만 매수하셔야 낭패를 보는 일이 없을 것입니다.
이상으로 오늘은 국내 1위 리츠이자 분기배당 리츠 SK리츠에 대해서 분석해보았습니다.
국내 리츠시장이 이제 성장을 시작한만큼 진득하게 기다리시면서 투자에 임하시면 훗날 좋은 결과를 맞이할 수 있으리라 생각됩니다.
하트와 댓글은 포스팅 작성에 큰 힘이 됩니다. 감사합니다.
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