리얼티 인컴의 스핀오프 오리온 오피스 리츠(ONL) 앞으로의 전망과 배당금 분석 뉴스!

이번 포스팅은 리얼티 인컴(O)에서 스핀오프 하여 분사된 오리온 오피스 리츠(ONL)에 대해서 알아보고자 합니다.

 

먼저 스핀오프라는 단어 생소하시죠? 쉽게 말하면 '물적분할'이라고 보시면 됩니다. 회사를 쪼개서 상장하는 것이죠.
2021년 8월 리얼티 인컴(Realty income, O)과 베리츠(VEREIT, VER)가 합병을 했어요.
두 회사 모두 부동산 신탁 회사였습니다.

 

자료 출처: 더블대디의 미국주식과 재테크 블로그

리얼티 인컴은 각종 소비재인 Retail의 비중이 높고, 베리츠는 산업과 오피스 부야의 비중도 32%나 차지하고 있네요.

2021년 4월 29일 리얼티 인컴은 베리츠의 전체 주식을 인수하여 총 500억 달러의 기업 가치에 달하는 회사를 만드는데 최종 합의했다고 발표했어요.
이로 인해 베리츠 주주는 VEREIT 주식 1주당 Realty income 주식 0.7주를 받게 되었습니다.

두 회사 합병의 장점은 뭘까요?

1. 주당 AFFO 증가

AFFO는 리츠 회사의 실질적인 현금흐름을 보여주는 지표인데요, 합병을 통해 10% 이상 증가할 것으로 예상됩니다.

2. 다양해진 포트폴리오

기존의 Retail 중심이던 리얼티 인컴의 포트에서 산업이 추가되어 성장동력이 상승할 것으로 전망됩니다.

3. 업계 거래 유동성 확대

합병이 완료되면 시가총액기준 가장 큰 6개의 리츠가 될 것으로 기대됩니다.

4. 배당 안정성 증가

현금 흐름이 좋아지니 당연히 배당 안정성이 높아지겠죠?

Orion은 총 1050만 평방피트에 달하는 92개의 사무실 부동산 포트폴리오
를 갖춘 자체 관리 상장 REIT가 될 예정입니다

시가 총액을 분할 비율로 나눠 결정하기 때문에 리얼티 인컴의 전체 기업 가치에는 변함이 없습니다.

 

스핀오프란 경영 회사 분할의 한 방법. 기업의 경쟁력을 강화하기 위하여 다각화된 기업이 하나의 사업을 독립된 주체로 분리하는 것을 이르는데요. 이로인해 리얼티 인컴(모회사)이 자회사(오리온 오피스 리츠)를 지원하는 구조가 됩니다.

 

오리온 오피스의 차트와 시가총액

현재는 신규 상장 종목이라 재무제표가 공개되지 않았고, 배당금이 아직 설정되지 않은 상태인데, 곧 배당금을 설정하려는 듯합니다. 관련 뉴스 번역본을 포스팅 하니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

배당금 결정 소식?! 뉴스 주요 포인트

1. 오리온 오피스는 부동산 소득에서 분사한 새로운 리츠
2. 오리온 오피스는 아직 배당금 지급을 발표하지 않았으며, 투자자가 주식을 가치 있게 하기 어렵다.
3. 회사의 임대 만료 일정을 감안할 때 배당금은 일부 사람들이 원하는 만큼 크지 않을 수 있음.

원문

오피스 중심의 부동산 투자 신탁 (Reit) 오리온 오피스(ONL)는 VEREIT을 인수한 후 리얼티 인컴(O)에서 분사되었다. 그 스핀오프는 2021년 말에 일어났으며 오리온은 아직 전체 분기 결과를 보고하지 않았다. 투자자들이 이미 새로운 Reit에 대해 알고 있는 것이 많지만, 여전히 공중에 떠 있는 한 가지, 즉 배당금이 있다.

부동산 소득과 VEREIT 모두 순 임대 포트폴리오에서 사무실 부동산을 소유했다. 그러나 사무실이 소매와 같은 순 임대 부문의 일반적인 다른 속성보다 관리하기가 조금 더 복잡하기 때문에 두 가지 모두 부동산 유형을 핵심 초점으로 만들지 못했다. 본질적으로 순 임대 속성은 세입자가 부동산의 운영 비용의 대부분을 지불해야 하는 장기 임대를 가진 단일 임차인에 의해 점유된다.

약국이나 식료품점과 같은 소매 속성은 상당히 일반적이며, 이전 임차인이 갱신하지 않기로 결정하는 경우 자산에 대한 겸손한 개선과 함께 새로운 세입자를 쉽게 찾을 수 있다. 사무실 속성은 훨씬 더 크고 종종 레시에 고유한다. 부동산이 세입자를 잃을 때, 그것은 오랜 시간이 걸릴 수 있으며 다시 점유하기 위해 큰 투자가 필요하다. 사실, VEREIT는 부동산 소득에 의해 인수되기 전에 사무실 노출을 줄였다.

즉, 사무실 속성이 나쁜 것을 제안하는 것이 아니다. 단지 그들은 순 임대 시장에서 다른 투자 옵션보다 더 복잡하다는 것을, 한편 오리온 오피스의 주식은 스핀오프 이후 급격히 하락했으며 현재는 15% 이상 하락했다. 그러나 가장 큰 문제 중 하나는 기본 비즈니스 모델이 아니라 새로운 REIT가 아직 배당금을 발표하지 않았다는 사실이다.

어떻게 측정할까?

공정하게, 스핀 오프가 회전한 후 떨어지는 것은 드문 일이 아니다. 즉, REIT는 특별히 투자자에게 소득을 전달하도록 설계되어 있다. 오리온 오피스가 배당 정책을 발표하기 전까지는 투자자들이 이를 어떻게 가치 있는지 파악하기 어려울 것이다.

오리온 오피스의 가장 최근 증권 거래위원회 제출에서, 그것은 몇 가지 유용한 프로 포르마 번호를 제공했다. VERIT의 사무실 관련 순이익은 2021년 3분기에 약 640만 달러에 이르렀으며, 부동산 소득은 봉투 수학을 사용하여 총 780만 달러에 달하는 140만 달러에 이르렀다.

운영(FFO)에서 자금을 조달하려면 감가상각 및 상각과 같은 비현금 비용을 다시 추가해야 한다. VEREIT의 감가상각 및 상각액은 약 1,450만 달러였으며 부동산 소득은 총 2,040만 달러의 대략적인 추정치를 얻을 수 있다.

부동산 소득의 주주는 그들이 소유한 부동산 소득의 10 주식에 대해 오리온 오피스의 1 주식을 받았다.
부동산 소득은 3분기 말에 약 3억 9,200만 주를 발행했다. VEREIT를 인수하기 위해 모든 VEREIT지분에 대한 부동산 소득의 0.7주를 발행했다.
VEREIT는 3분기 말에 약 2억 3,020만 주를 보유하고 있었으며, 이는 0.7을 곱하여 1억 6,101만 주를 신규 부동산 소득 주식을 제공했다. 1억 6,110만 주를 3억 9,200만 주에 추가하면 약 5억 5,300만 주를 얻을 수 있다.

5억 5,300만 주를 10으로 나누고 오리온 오피스의 5,530만 주를 얻는다. 따라서 추정을 계속하면서 FFO에서 2,800만 달러의 5,530만 주로 나누어 3분기 동안 FFO주당 0.50달러 또는 연간 약 2.00달러로 증가한다.

오피스 REIT 3분기에 2021년 약 55% 거대한 보스턴 속성의 FFO 지불금 비율을 보였다. 이것은 좋은 숫자처럼 보일 것이다. 하지만 오리온 사무실은 거의 $1억 임대에서 오는 3년 동안의 만료. 이는 이러한 자산을 더 높은 임대료로 공개할 수 있는 기회이지만, 이 기간을 거치려면 자재 투자가 필요할 것이다. 즉, 가장 좋은 시나리오는 보스턴 프로퍼티와 유사한 지급 비율이다. (이는 50%의 지불금 비율을 가정 주다 약 1달러의 배당금을 의미.)

그러나 뭔가 낮은 시작 가능성이 있을 것이다. REIT 최소 지급액은 과세 소득의 90%이며, 이는 대략 780만 달러의 총순이익을 0.9로 곱한 다음 5,530만 주로 나누어 주당 0.13달러의 작은 연간 배당금을 지급하는 것을 의미한다. 이는 10% 미만의 FFO 지급률로 매우 낮을 것이다. 투자자들은 이러한 낮은 배당금에 불만을 품고 그에 따라 대응할 것이다.

그래서 오리온 오피스의 현금 요구와 배당금에 대한 투자자의 욕망의 균형을 좋은 "라운드" 숫자를 가지고 33$의 FFO 지불금 비율로 이동하자. 즉, 주당 약 0.66 달러의 연간 배당금을 의미한다. 오늘의 주가를 감안할 때 약 $18, 배당수익률은 약 3.7%, 그 수익률은 보스턴 속성에서 제안에 3.3%의 수익률에 따라 다소. 따라서 일부 사라들이 기대하는 것보다 낮을 지라도 이상한 추정치는 아니다.

오리온 오피스가 아직 재정을 발행하지 않았기 때문에 이들은 모두 매우 거친 추정치이다. 그러나 배경을 감안할 때, 위에서 스케치 된 겸손한 배당금과 수익률은 보수적인 초기 목표만큼 합리적으로 보인다. 이는 소득 중심의 배당 투자자를 흥분시킬 가능성은 없다. 그리고 오리온 오피스를 다가오는 임대료 롤오버를 처리하면서 포트폴리오를 확장하려는 더 많은 성장 지향적인 유형의 Show-me 위치에 넣을 것이다. 사실 향후 몇 년 동안 임대기간이 만료될 때까지 이 특별한 상황의 주식을 고려하는 것이 가장 좋을 수도 있겠다.

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뉴스 기사 원문 번역으로 오역이 있을 수 있습니다.
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기사의 분석을 보면 주당 배당금을 최소 3.3~3.7% 정도로 추정하는듯 합니다.
나쁘지 않은 배당률로 발표한다면 꾸준히 성장하는 모습을 보일 수 있을 거라고 생각되네요.
현재 저도 20주를 보유하여 약 3% 정도 수익률을 내고 있습니다.
조금씩 적립식으로 오리온 리츠도 담아봐야겠네요 ㅎㅎ

오늘은 리얼티 인컴(O)의 스핀오프로 탄생한 오리온 오피스(ONL)를 알아보고 배당금 관련 뉴스도 찾아봤는데요.
도움이 좀 되셨나요? 리얼티 인컴은 한국인이 워낙 사랑하는 주식이라 오리온 주식을 보유하신 분들도 많을 것 같습니다
다들 배당금 결정이 나오길 기다리실 것 같은데, 분석 뉴스 참고하셔서 투자에 도움 되시면 좋겠습니다 ^^

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