미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되어보자! '알렉산드리아 리얼 에스테이트'

이번에 소개드릴 리츠 종목은 '알렉산드리아 리얼 에스테이트(ARE)'입니다.

 

 

이름이 정말 길고 생소하죠? 오늘은 조금 자세히 공부해 보겠습니다.

먼저, 기업소개입니다.

 

꾸준히 우상향 하고있는 차트

 

기업 소개

ARE는 1994년에 설립된 미국 시가총액 2위 오피스 리츠로, 미국 동북부 및 서부 바이오 클러스터를 중심으로 총 270개의 바이오 오피스를 보유 및 임대 중입니다.

 

임차인 구성은 바이오테크 관련 업체가 약 30%를 차지하고 있으며, 브리스톨 마이어스 스큅, 머크, 암젠과 같은 글로벌 제약사가 20~25%를 차지하고 있습니다.

 

ARE의 대표 임차기업

이외에도 생명과학 업체와 정부, 비영리단체가 각각 20%, 10%씩 차지하고 있습니다. 바이오산업과 관련된 임차인을 모두 합치면 전체 임대 매출의 80%를 차지합니다.

 

지역별로는 보스턴, 샌프란시스코, 뉴욕과 같은 미국 대형 바이오 클러스터 비중이 98%에 달합니다.

ARE 포트폴리오의 지난 10년 평균 공실률은 4% 이하로 매우 안정적이었는데, 비즈니스 클러스터에서 나타나는 임대 수요가 장기적으로 매우 견조했음을 보여주고 있습니다.

 

임대매출 99% 기타1%의 매출비중

 

비즈니스 모델

 

ARE의 비즈니스 모델은 미국 내 주요 바이오 클러스터(보스턴, 캘리포니아, 뉴욕 등)를 중심으로 오피스를 임차하는 것인데, 임차인의 구성이 대부분 바이오테크 업체이거나 글로벌 대형 제약사인 것이 특징입니다. 

 

클러스터 오피스는 대체로 낮은 공실률과 안정적인 임대료 상승을 보이기 때문에 장기적으로 임대의 안정성이나 성장성 측면에서 일반 오피스보다 유리합니다.

 

사측은 바이오 연구에 필요한 클린룸을 오피스에 따로 공급한다거나 벤처캐피털 활동을 통해 바이오 스타트업이 안정적으로 정착할 수 있도록 지원하고 있기 때문에 임차인들의 꾸준한 수요가 이어질 수 있는 구조입니다.

 

정말 일 잘하는 회사죠?? 바이오 회사라면 이곳에서 머물고 싶을 것 같은 ARE입니다.

투자 부동산의 종류와 특징: 바이오 클러스터 오피스

 

ARE의 바이오 오피스는 기본적으로 설계나 구성에서 일반 오피스와 큰 차이가 나는 것은 아닙니다. 

그러나 ARE의 강점은 전적으로 비즈니스 클러스터가 가져오는 높은 오피스 및 연구시설 수요에 초점이 맞춰진다고 볼 수 있습니다. 미국의 바이오 클러스터는 총 7개의 지역이 있는데 보스턴, 뉴욕, 메릴랜드, 리서치 트라이앵글 파크, 샌프란시스코, 시애틀 등입니다. 이와 같은 비즈니스 클러스터 특성 덕분에 높은 오피스 수요가 장기간 이어질 수 있는 구조를 가지고 있습니다.

 

 

주가 흐름과 향후 전망

 

알렉산드리아는 연 2~3%대의 배당 수익률을 보여온 중대형 바이오 연구 시설 및 오피스 리츠로 2010년부터 2020년 5월 기준 배당 재투자를 감안한 누적 수익률은 222%입니다. 이를 연평균으로 환산하면 11.9%에 해당합니다.

지난 10년간 기록한 연 11.9%의 수익률 가운데 주가 상승을 통한 수익률은 연 8.6%였으며, 나머지 연 3.3%의 수익률은 알렉산드리아가 지급하는 배당을 주식에 재투자했을 시 얻을 수 있는 수익률입니다.

 

 

조금 더 보기 편한 표로 배당을 볼까요~? 주당 배당금은 1달러가 조금 넘는군요.

안정적인 배당 지급

다음은 재무제표입니다.

 

꾸준히 증가하는 매출액

ARE의 총 임대면적은 2020년 3월 말 기준으로 2700만 평방피트 (약 76만 평)인데 현재 개발 중인 면적만 210만 평방피트에 달하기 때문에 단기 내 임대 가능한 오피스 면적은 8% 이상 증가할 것으로 보입니다. 

 

또한 아직 개발에 착수하지는 않았지만 중단기 개발 파이프라인이 630만 평방피트에 달하기 때문에 향후 4~5년간 안정적인 외형 성장도 가능할 것으로 보고 있습니다.

 

클러스터가 기업에 주는 긍정적인 효과는 지난 10년간 끊임없이 증명돼왔으며, 이는 앞으로도 알렉산드리아의 안정적인 수익률에 기여할 전망입니다. 월가에서도 '강력 매수 추천' 종목이네요!

 

안정적인 클러스터 리츠 ARE에 대해 알아보았는데요. 어떠신가요? 

멋진 생명과학 클러스터를 제공하는 ARE 리츠! 장기적으로 가져가도 너무 좋은 주식인 것 같습니다.

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