안녕하세요.
제가 매우매우 좋아하던 리얼티인컴을 보유 8개월차에 매도하였습니다.
그 이유를 포스팅 해보려고 합니다.
먼저, 제 리얼티 인컴의 포스팅을 보시면 장점이 굉장히 많은 종목인 것을 알 수 있는데요.
2021.12.17 - [미국 주식 테마별로 묶어보기/부동산 리츠(REITs)] - 미국 대표 부동산 리츠! 월세받는 건물주가 되고싶다면? '리얼티 인컴' 어떠세요?
미국 대표 부동산 리츠! 월세받는 건물주가 되고싶다면? '리얼티 인컴' 어떠세요?
안녕하세요. 건쌤입니다. 오늘은 대표적인 배당귀족주 라고 알려진 리얼티 인컴에 대해서 소개해 볼 건데요. 한국인들이 사랑하는 주식으로도 잘 알려져 있습니다. 해외주식을 갓 시작한 저
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미국 S&P500에도 포함되어있는 우량한 '월배당'리츠죠.
서학개미들이 정말 사랑하는 주식이기도 합니다.
그런데 제가 왜 매도를 했는지, 그리고 리얼티 인컴의 리스크에 대해 이야기 해보고자 합니다.
(일방적인 매도를 유도하는 글이 아님을 밝힙니다.)
1. 고평가된 주가
리얼티 인컴은 S&P500에 포함되어 있는 우량한 리츠이지만, 현재 주가 68~70달러 정도는 PER 약 40배 정도로(평균 20배)에 비해서 지나치게 비싸게 거래되고 있습니다.
[물론 리츠 종목은 PER보다는 FFO/AFFO로 가치평가를 상정하는 것이 더 바람직합니다만은 단순하게 볼 수 있는 지표인 PER로 봤을때도 상당히 고평가 라고 볼 수 있겠습니다.]
2. 무리할 정도의 M&A
계속 인상되는 배당금을 지급하기 위해 진행하는 M&A 규모가 커지고 있고, 최근들어 진행한 Verite와의 합병은 역대급 M&A였습니다. 다행히 인수는 잘 이루어지고, 실적도 잘 나오고 있지만 상기 과정에서 진행한 엄청난 유상증자로 주식 수가 늘어났습니다. 주식의 숫자는 연평균 13.7%씩 증가하고 있고, 이는 주가 상승 원동력을 떨어트리게 됩니다.
다른 국면으로 보면, 기존 주주들께서 유상증자로 저렴하게 수량을 많이 확보하여 안정적인 배당금 수령을 도모할 수도 있습니다만, 주가가 오르지 않는다는 것이 상당히 스트레스 요인으로 작용할 수 있습니다.
[특히 상승장일때, 내 주식만 오르지 않으면 심리적으로 괴로울 수 있습니다. 다만 리얼티 인컴을 꾸준히 모으시는 분들이라면 주가에 연연을 안하시는 분들이 더 많을 것 같긴 합니다.]
3. 계속되는 초과 공급으로 인한 폐쇄 몰 증가 (리테일 리츠들의 과포화)
아직까지 부동산 폐쇄에서는 리얼티 인컴은 잘 방어되고 있지만, 리테일 리츠의 성장성은 점차 감소하고 있습니다.
여타 통신타워 리츠인 아메리칸타워(AMT)나 데이터센터 리츠인 프롤로지스(PLR)외 각종 산업, 주거 리츠들의 성장성이 뚜렷해지고 리테일 리츠의 성장성은 둔해지고 있습니다.
4. 높아지는 레버리지
보통의 기업은 레버리지를 줄여나가고, 주식수를 감소시키지만(자사주 매입 및 소각) 리얼티 인컴은 주식 수가 늘어나면서 레버리지도 같이 늘어나고 있습니다.
물론 차입금 상환 스케줄이 아직 많이 남아있기 때문에 당장은 위험하지 않습니다만은 임대가 만기되는 시점에 높은 레버리지 때문에 리스크가 존재합니다.
[금리 인상기에 리츠의 리스크가 부각되기도 하는데, 대부분 고정 금리인것으로 알고 있습니다. 본인의 리츠의 금리도 잘 살펴보시는게 중요할 것 같습니다.]
5. 높은 환율
최근 환율이 1300원 위에서 떨어지지 않고 있는데요. 저는 1180원즈음에 미국 주식에 진입을 했고, 1200원대에서 꾸준히 매수를 해왔기 때문에 전체적으로 환차익으로만 10% 가까이 수익이 났습니다.
그래서 리얼티 인컴의 배당금을 원화로 잠시 바꾸면서 모아갈까도 생각했습니다만, 최근 일어난 한국 주식의 폭락을 보고 높은 환율을 이용하여 환차익을 실현해서 "저렴해진 한국 주식을 매수하자" 로 전략을 바꾸었습니다.
제 매매일지 포스팅을 참고하시면 제가 한국 주식은 조선주를 투자하고 있는 것을 알 수 있는데요.
2021.12.18 - [투자 일지 및 매매일지] - 내가 단기 투자자에서 가치 투자자가 된 이유.
내가 단기 투자자에서 가치 투자자가 된 이유.
오늘은 제가 단기 투자자에서 어쩌다가 가치투자자가 되었는지 그 썰을 한 번 풀어보도록 할게요! 바야흐로 2020년 무서운 전염병인 코로나가 터지고, 온 세계가 떠들썩할 즈음 주식과 코인으로
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미국 주식으로 넘어올 때 비중의 10%는 그대로 두고 매도를 하지 않았었습니다.
그리고 조선업의 사이클이 도래했다는 것을 계속 지켜보고 있었기 때문에 당장에 리얼티 인컴의 배당수익을 얻는 것 보다 조선업의 업사이클에 투자하여 차익을 보는 것이 더 유리하다고 생각했기 때문입니다.
제가 왜 조선업에 투자를 하는지는 다음 포스팅을 통해 이야기 하겠습니다.
감사합니다.
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